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中国房地产报:寻找“领导力公司”

2012/02/27

楼市成交量暴跌,开发商正在展开各种花样来取悦购房者,售楼处不再挤满了人群,各类专家学者对房价作出不同版本的预测——中国住宅市场几乎所有的参与者都正在感受着寒意,它既来自于政策的力度之狠,亦来自于对未来的预期无法估量。

中国房地产公司周期性地遭遇政策用药,房价忽上忽下。在这样一个生存环境中,大多数企业的长期策略不得不被动调整为短期策略,去适应短周期性的楼市调控,一旦发生错位,行业与企业的生存风险便会立刻显现。在舆论的清单中,中资地产公司的股价正群体性重现2008年的低位纪录,越来越多的高负债率房企登上了媒体敲打的黑名单。

可是,难道这一定是中国房地产企业必然的命运?在这一轮行业洗牌中,不乏规模庞大的中途掉队者,但亦有一批及早预知形势、并提前数年转化自身战略的房企安然度过。它们的财务安全无可挑剔,商业模式更是在淡市下体现出了足够的前瞻力与生命力。

谋局要趁早去年11月,万通地产董事长冯仑出版了他的第二本新书《理想丰满》,在“房地产”章节中,他提出了一个地产公司的黄金率:对于住宅公司而言,销售额是净资产的2~3倍;净资产负债率不超过50%;保持经营性现金流为正。

按照这个标准,万科与万通地产是大中型地产公司的典型代表。

以2010年数据为例,万科用490亿元的净资产,创造了1080亿元的年度销售额,后者是前者的两倍多。更难能可贵的是,万科保持了100亿元以上的净现金流。在中国地产公司第一军团中,万科的整体财务健康度几乎无人可比。

而在国内A股中型上市房企中,万通地产投入住宅业务的净资产接近20亿元,年度销售额在40亿元左右,这两个数据的比例关系符合上述黄金率,不仅负债空间非常充裕,且现金流也为正值。

这些财务指标及其比例关系在行业一片歌舞升平之时,平淡无奇,甚至可能备受同行鄙视。然而,当行业冬天的寒流骤然侵入之后,冯仑所提出的地产公司黄金率指标则在一定程度上显现出其是不是一家健康的企业。

置风险控制于规模扩张之前,及早调整业务战略适应新的行业形势,是万通地产在过去三四年间异常明显的转变之一。

早在2008年行业调整之际,冯仑即预言,中国的住宅市场将受限萎缩,商用物业将是新的增长空间。

而在更早之前,冯仑已经开始为万通地产培养该领域的运营经验与融资策略——母公司万通控股参与了纽约世贸中心的中国中心投资建设。

冯仑的名言是:站得高,尿得远。万通控股的格言则是察于未萌、投资未来。在这样的战略理念引导下,万通地产在行业内成为一个享有战略领导力口碑的上市房企。其优势在于,通过提前的战略布局,然后消化寂寞,数年后享受战略红利,通过战略领先将公司提升至一个可以中速、安全巡航的平流层。

2011年,住宅业务之外,万通地产的商用物业战略已初现版图。在北京CBD核心区,万通地产联合体接连中标两幅地块,同时首次进入上海商用物业市场。加上天津、杭州等地的万通中心,商用物业项目储备已达到8个。

按照管理层的目标,5年之内,万通地产将投资150亿元,开发超过100万平方米的商用物业,持有投资级商用面积超过50万平方米,目标年租金收入11亿元。万通地产总经理云大俊表示,公司力争数年内商用物业的收入占总收入的15%,利润占总利润的30%,投资型持有物业占总资产的20%~30%。

领导力公司出住宅而入商业地产,是2011年地产公司的时髦,这也是住宅市场冰冻后房企的被动之举。但商业地产是资金高能耗领域,仓促进入,产生不良反应的企业比比皆是,而万通地产的业务转换却恰是战略领导力的绝佳体现。

早在2005年,冯仑即倡言美国模式,言之谆谆,数年过去,粉丝众多,却罕有同行实践。2011年,万通地产为其商用物业全面配置的融资策略一一揭晓,信托、PE、抵押融资等策略娴熟运用,而将租户、融资伙伴、开发商等融于一体的联合体拿地策略,更是起到了四两拨千斤的效果,令万通地产的商用物业版图迅速扩大。从北京到上海,崛起速度之快,甚至让很多一直观察万通地产成长的旁观者感到讶异。

人力亦是重中之重。2011年,万通地产从容完成换帅,冯仑淡出,管理层从偶像型向专业型过渡,主舵者均有10年以上运营及融资经验。

2011年延续至今的楼市调控检验出了一个企业真正的核心竞争力。产品、人力、现金流管理、商业模式等关键词汇,固然是不同企业赖以发展壮大的根本,但是这一切均在2011年遭遇考验。这一轮新政行进至此,企业传统的核心竞争力已经不足以抵挡大势。此时,提前预知政策目标背后的远意,从行业高度,作出业务的细分与取舍,已经成为房企安身立命的根本。

如果说2008年全球金融危机所引发的行业危机破除了对大企业与规模的数字迷信,那么行至2012年,应该在中国的房地产企业中确立如下观念:方向应是比速度更重要的追求;战略领导力应是所有核心竞争力词汇中最为重要的一个。无需吝言,在超大型房企中,万科是榜样,而在中型房企中,万通地产显然据有一席之地。

我们不妨把上述企业概称为“领导力公司”。在房地产业,在年终岁初,通常会兴起各种名目的榜单评比、奖项发放。这些奖项中,完全可以拿出一项颁发给这些“领导力公司”们,以表彰它们对于行业长期、持续发展的智力贡献与路径实践。

对于它们,这是殊荣与肯定,而对于全行业,能有更多的像万通地产一样的“领导力公司”则是行业的福祉。