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新华网:万通深耕“美国模式” 决胜楼市下半场

2012/06/07

蓄力多年的万通地产(600246.SH)处于发力时刻。

日前,万通地产董事长许立透露,万通地产拟筹组自己的基金管理公司,管理资产主要以公司现有的六个商用项目为主。“这些项目将构成万通地产在商用物业中的核心资产,万通地产将借此全面锤炼自己的资产管理运营能力,并实现金融创新。”许立说,“未来几年,我们的商用物业将用美国模式进行扩张,公司六成的资源会投向住宅,四成投向商用,但是因为操作方式的不同,这并不意味着商用资产的规模会小于住宅业务。”

公开资料显示,上述六大商用物业分别为北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、天津泰达城、杭州万通中心、上海万通新地中心,规划建筑面积超过100万平方米。

自2006年实质登陆资本市场以来,万通地产一直在进行着“孤独的”商用地产转型,以住宅和商用并重,其主要目标是在住宅业务保持适度规模之外,利用“美国模式”开辟出一个以“万通中心”为核心品牌物业的商用物业资产管理平台。

这一转型起始于国内住宅楼市歌舞升平之际,历经数轮楼市调控周期,未改战略初衷,期间亦遭遇质疑,但自2010年以来,万通地产在住宅业务规模保持稳定的基础上,已经悄然布局了六大商用物业,用万通地产总经理云大俊的说法,商用物业的布局初步完成。而上述基金管理公司,更将万通地产的转型前景迅速放大。

财务安全下的快速转型

近五年来,短周期的楼市调控愈加频繁,住宅楼市从一片歌舞升平,开始步入颠簸周期。面对调控的挤出效应,转型成为行业关键词。但是,长周期的转型动作如何匹配短周期的楼市调控风险,实现安全转身,并非易事,自2008年以来,屡有房企中招。观察人士认为,如同车过弯道需减速刹车一样,房企须低负债、合理规模与战略导向正确。

万通地产正是中型上市房企转型的典型样本。年报数据显示,自2006至2011年,万通地产的资产负债率除2006年达到77%外,其余年份分别为67%,54%,64%,69%,66%,均在70%之下。假如扣除负债率中的预收账款,公司的有息负债率则更低。

这一低负债财务水平为万通地产的安全转型创造了有利的内部环境,调控数年,未曾听闻万通地产遭遇裁员、拿地中断以及流动性紧张的传闻袭击,后者经常困扰着排名靠前的一批大型房企。

同时,转型之际,也须保持公司的住宅业务合理规模,不能妄自贪大,否则最终在市况波动下引爆资产负债表。在万通地产总经理云大俊看来,万通地产的合理规模恰为转型所定。

他表示,截止目前,万通地产的净资产约为36亿元,住宅上投入的资源约22亿,按照住宅公司的一个黄金律,对于一个良性发展的企业来讲,合理的销售额应为净资产的2-2.5倍,同时经营性现金流保持正额。据此计算,万通地产住宅产品的合理销售规模应在50-60亿元。

据2011年报,万通地产合约销售额淡市达到46亿元,营业额更是超过48亿元。考虑到在过往两年先后落子六个商用项目,万通地产的住宅销售额已在合理水平。

万通地产董事长许立称,在过去四年中,公司投入商用物业的资金多一些,如今,“最近三年公司已经初步搭建了一个商用地产平台,而这并未以牺牲住宅业务为代价。”事实上从近期公开的资料可以看到,万通地产高端住宅物业销售成绩非常可观。以北京为例,万通龙山逸墅项目,2个月时间已经完成2/3的销售面积;万通天竺新新家园3期新近开盘,当天就售出3个亿。

但是,华丽的剧情需要观众的耐心,万通地产的转型之战,既不能对政策气候心存侥幸,也不能商业投机,一哄而上。依转型样本新鸿基地产为例,一份来自贝塔咨询工作室的独立研究报告显示,香港房企市值第一的新鸿基从一个纯住宅公司转型为如今的租售并举模式地产巨头,花费了11年布局现金流平台,后又耗时4年集中转型,前后历经香港经济多次起伏,方才如愿。

美国模式下的做大路径

传统开发模式下,地产界向以规模论英雄,规模二字成为诸多地产公司高管挥之不去的情结。但是,在万通地产董事长许立看来,万通地产作为一家拥有20多年发展历程的专业房地产企业,有着自己的战略节奏安排,不以规模作为企业的首要发展目标。万通地产做大规模的路径应区别于传统模式下的重资产投入,其诀窍来源于美国模式。

许立解释说,未来,以万通地产现有的六大商用项目为基础,梳理形成自己的核心资产,成立自己的基金管理公司,既能令上述核心资产保值增值,又可收取资产管理收入,并通过参与基金管理公司的GP(普通合伙人)出资,享受超额受益分成。

这一策略正是万通地产的标杆企业美国铁狮门(TISHMAN SPEYER)的成名之术。作为全球著名的不动产运营商,铁狮门在其管理的商用不动产中,仅拥有少量股权,但是其资产管理规模早逾100亿美元,每年从中收取的资产管理费及股权投资受益,就相当可观,投资回报率远远超过常规地产投资。

万通地产主管商用物业业务的副总经理汪庆宏表示,以美国时代华纳中心为例,RelatedCo.仅持有7%股权,绝大部分物业投资通过基金完成,自身资本投资仅有1.6%,但是通过资产管理与超额收益分成,却能够拿走接近一半的可分配利润。这就是万通地产的愿景所在。

汪庆宏同时称,“公司对商用物业业态的选择,是以万通中心为品牌的写字楼为主。相比较零售商业,我们更看好写字楼的前景。区域的选择,聚焦在一线和二线城市核心地段,这些城市核心地段的商业中心大多经过上百年历史文化积累而成的,这种地段市场稀缺,是不可替代的。”

而在具体运营上,万通地产的商用物业策略也不能简单以外界熟知的“整售”或“自持”定论,事实上美国模式的核心精髓是其一直秉持的四大原则:中期持有,能力导向,收入多元,资本收益。这16字方针,最早由万通地产前任董事长冯仑总结得出,如今,已成公司的商用业务指南针。

在这个转型路径之上,外界惯用的房地产公司评价模型已不适用于此刻的万通地产,在管理层看来,手艺活、专业能力的获得才是命门。正是基于此,今年4月,万通地产宣布,将在商用物业方面,按照专业进行细化分工,将原有商用业务事业部细化为"商用设计管理、商用市场研策、商用投资与计划管理、商用运营管理"四大中心,聚焦"产品、金融、运营管理"能力的提升,逐步建立并完善商用业务管控体系。

将专业能力置于规模指标之前,正是美国模式下万通地产的自我规划。而在万通地产总经理云大俊看来,将做大前景系于一纸美国模式,并非空口许诺,事实上,万通地产商用物业已在美国模式下初尝甜头。截止目前,万通地产正处于开发运营状态的商用物业有两个:北京万通中心D座与杭州万通中心。前者已满租运营多年,后者尚在开发。但是,两大项目均在不同的阶段实现了融资创新,财务效果甚佳。

他表示,北京万通中心在开发之初,曾使用并购贷款,在经过18个月的孵化期运营后达到满租状态,继而申请了经营性物业抵押贷款,此后,用上述抵押贷款偿还了并购贷款,还略有剩余,且仍持有该物业多数权益。由于经营性抵押贷款周期为十年,且无用途限制,因此回笼的资金又可投入新的物业开发。而杭州万通中心在开发一段时间后,已出售部分股权,将物业从最初进入到退出期间溢价的部分套现,未来一旦建成运营,经过孵化期后,也将走一条与北京万通中心同样的道路。

“如果说,杭州万通中心体现了‘美国模式’在商用物业开发阶段的商业魅力,那么,北京万通中心体现的则是这一模式在持有运营阶段的商业钱景。”云大俊说,“这一模式是可复制的,短期内就可以低风险让你的规模变大。”

“在美国模式下,万通地产的商用地产战略并非靠大规模的资本投入推动,而是依赖于运营管理的手艺活和专业能力,来实现资产管理规模的扩张,同时提升公司的资本回报率。”许立说,“当然,每个上市房企的高管都有规模上的虚荣心,虽然规模并不是我们的首要目标,但是万通地产具备随时做大规模的能力。”

他表示,今后,即使在没有资本注入的背景下,万通地产的住宅业务也将保持在50-60亿元的销售规模,三年之后,万通地产的商用物业资产管理规模有望超过住宅业务,此时商用物业规模下的收益将既可以扩大商用物业的运营规模,也可以为住宅提供足够的资金支援。“在这样的局面下,万通地产专注于专业运营能力的提升,规模只是一个自然结果。”

自去年4月万通地产组建新的管理团队以来,这是管理层首次公开谈及万通地产在商用物业战略转型背景下的规模宏愿,在楼市进入万科总裁郁亮所言的“下半场”之际,美国模式将成为万通地产逆市赶超的制胜武器。