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《每日经济新闻》:万通模式的价值

2013/09/13

8月底,在由《每日经济新闻》报社主办的2013年中国价值地产年会上,万通地产获得了“年度最具投资价值上市公司”的称号。该奖项是 《2013中国价值地产总评榜》的重要奖项。

万通地产总经理云大俊表示,万通地产获此殊荣,与公司坚持的“绿色公司”理念息息相关,亦与其在地产界清晰的商业模式、战略领先的导向密不可分。

上市至今持续保持高分红率

2008年,万通地产推出了基于绿色价值观、绿色行为方式和绿色产品的全面、系统的“绿色公司”战略体系,构筑企业长远竞争力,引领行业发展纵深。这是一套完整的公司价值体系,涵盖上市公司新股东文化、绿色产品、企业价值观和企业公民建设等方面,是万通地产对自我的高标准要求。万通地产全面践行绿色公司战略,绿色公司成为万通地产最大的、也是最根本的企业社会责任,也是万通地产最大的企业特色与市场竞争力所在。2008年3月,万通地产推出新股东文化九条举措,开始着力提升投资者关系管理,在依法阳光治理的基础上,维护资本市场的和谐,维护股东权益,特别是中小股东的利益,把万通地产做成一个能为投资人带来稳定的阳光利润回报的优秀企业。时任万通地产董事长的冯仑表示,“新股东文化”的实质是保护中小投资者利益,此前这往往不被重视,万通地产也成为第一个主动提出该理念并认真践行的房地产上市公司。

令投资者备受尊重的是,万通地产的分配方案将在形成董事会议案之前,增加公开征集中小投资者意见这一环,投资者届时可以通过公司网站、电话、邮件等方式发表意见。万通地产还首次尝试,改变上市公司通行的由大股东提名独立董事的成规,符合条件的中小投资者也首次具备提名独立董事的资格。

新股东文化贵在执行。以分红为例,自上市以来,在分红率普遍不高的上市房企阵营,万通地产持续保持高分红率,平均年股息分派率税前达到3.92%。

战略稳健 成功可期

在业务模式上,万通地产倡导房地产的“美国模式”,践行“反周期理论”,提出“低风险,中速度,高回报”的发展策略,发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系,成为开发与运营并重的地产公司,从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力。

具体到商用物业领域,万通地产以“万通中心”为核心品牌与旗舰产品,采用轻资产运营为特点的“美国模式”,融资多元化,减少自有资金投入,退出机制明确,最终的目的是建立以资产运营管理能力为核心的能力导向。

而在住宅领域,打造绿色健康产品,定位高端客群,主要满足社会精英的高端住房需求。在业务分布上,立足京津,聚焦环渤海区域,及其它区域核心城市。

近年来更是成功拓展海外地产业务,丰富业务产品线,万通台北2011已经成为国内房地产企业成功走出海外的代表之作,而万通地产业成为目前上市房企中为数不多的掘金者

如此清晰的业务模式,给予投资者充分的信心。而万通地产管理层在战略领先意识的指引下,忧患意识非常明显。自2007年以来即展开了朝商住并举的转型,数年下来,初步布局了六大核心商用物业,融资财务策略也得到了充分的检验。进入2013年,出于对一二线楼市土地升值空间的提前研判,万通地产又顺势在天津、杭州与北京各增加了一幅住宅用地,谋得了一张张同行高台竞技的门票。万通地产董事长许立表示,万通地产转型商业,有个基本大前提判断,如果说过去十年是住宅黄金十年,那么,将来将是商用物业黄金十年。许立认为,“住宅在未来十年内会达到相对均衡的状态,而商用物业的价值今后将越来越多地体现出来。”

国际物业公司DTZ戴德梁行最新研究表明,中国商业地产将进入黄金十年,其中城镇化与服务业将是两大助推剂,佐证了万通地产商住并举战略的价值前景,万通地产即将迎来收获。。

绿色健康住宅超越行业标准

2013年4月,万通地产发布了新一代绿色健康住宅新品。从绿色到绿色健康,两字之差,却意味着万通地产的住宅产品战略朝精细化维度行进了重要一步。

这也意味着万通地产的绿色公司战略的深化,许立说,作为一家有责任感的企业,万通地产既要响应低碳节能、生态环保的社会大诉求,也要关照到居住小环境的健康舒适、安全便利的客户小诉求。万通地产将会更加注重考虑客户的感受,将绿色产品理念案例化、样本化。2013年,楼市调控愈加深入,已成定局,客户亦变得格外挑剔,购买因素更为聚焦,只有经得起体验、想客户所想的产品,才能够真正具备市场号召力。万通地产是首家发布减碳目标的房地产企业,也是同时引入中国和美国绿色建筑双重标准的企业,承诺所有产品均按照绿色产品标准建造,目前开发的所有住宅产品均符合绿色建筑标准,天津万通生态城新新家园项目更是取得了绿色建筑国标最高荣誉——国家绿色三星标准认证,成为华北地区首个绿色三星认证住区项目,所有推出的商用物业核心产品“万通中心”,均获得了美国LEED金级以上认证,绿色已经成为万通地产产品的核心价值。

海外地产迎丰收

除此之外,万通地产还积极布局海外。

万通地产三年前以万通台北2011项目首次踏足台湾市场,该项目位于阳明山,总计294套酒店式服务公寓,截至目前已经完成80%的销售,绝大部分的购房人来自大陆。

在万通地产总经理云大俊看来,万通地产想去的是华人聚集的地方,而华人最多的地方其实是东南亚而不是美国。他认为新加坡和中国香港虽然各项条件都很好,但由于地价已经很贵,而且地域性很强,不是对所有开发商都适合,所以这些地区万通地产“可能只能偶尔去参股做一些项目”,而没有长期进入的规划。

云大俊解释说,中国客户想去国外买房子,却并不了解那边的开发商,需要万通地产这样的开发商一起走出去,而外国的客户不熟悉中国开发商,通常只有依靠当地合作伙伴去给本地人推售项目,双方“各展所长,各取所需。”

“当地人绝不是客群主体,”云大俊直言,就万通台北2011项目而言,卖给当地的客户也只占20%,“如果项目主要面向当地人,那么当地开发商完全可以独立运营,为什么要找大陆的开发商进行合作?”

“跟我们合作可以使当地开发商开发的项目获得更好的回报。”云大俊说,如果没有大陆的客户需求,可能当地的消费能力有限,导致项目最后卖不出量,或者卖不出价,那么开发商未必敢开发这个项目,“但是我们有这个量(来自国内的客户需求),也有专业实力,可以帮它消化掉。”

万通地产显然已具备驾驭国际市场的能力和视野,在房企出海的潮流下,万通地产又成为“站在未来、安排现在”的潮头健将。