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万通“HOLD住”写字楼

2014/03/05

作为全世界租金最高的几个地方之一(与纽约曼哈顿、伦敦金融城、香港中环并列),位于北京大北窑的CBD开发商们知道,即便自己无法提供令所有人都满意的早餐饭店,但也毫不妨碍他们从这一栋栋高耸入云的写字楼中赚到足够多的钱。

DTZ戴德梁行发布的数据显示,2013年第四季度,北京甲级写字楼的租金水平环比上一季度出现了上涨,至每月每平方米298.94元。虽然去年新入市的财富金融中心项目使得CBD地区的空置率有所增加,但这个区域的租金却仍有增长。

从2011年开始,北京的写字楼租金价格就一直在向上走,以至于一些企业不得不选择离开,去租金更低的地方。

业内人士分析称,随着中国城镇化的推进以及制造业向服务业的转型,市场上对于写字楼的需求会在一线和部分二线城市进一步释放,前景乐观。对于写字楼的开发商和持有者来说,这确实是好消息。

当然,相比于开发住宅,写字楼的开发要复杂的多。

“中期持有,能力导向,收入多元化,资本回报。”专注于开发、建设、持有、经营旗下的商用物业产品——万通中心,万通地产(600246.SH)总经理云大俊在接受《英才》记者专访时表示。在商用物业领域践行“美国模式”的万通地产,在写字楼的产品开发上下足了功夫。无论是在东三环的万通中心还是在即将拔地而起的CBD中服Z3地块,以及上海、杭州等地核心商务区的万通中心,都能够看到“美国模式”的影子。

而在“美国模式”落地中国的过程中,万通地产如何为房地产开发和金融工具找到一个本土的“平衡点”,将决定这一模式的未来。

瞄准金融

1月16日,万通地产在杭州未来科技城新获取了一处项目,土地出让面积约为6.34万平方米,换算成建筑面积为19.6万平方米。

截至2013年9月,万通地产的营业收入为9.54亿元,2012年全年的营业收入约为40.7亿元。在其他品牌开发商眼里,万通地产的体量并不算大,但在杭州开发的万通中心无疑增加了其与当地政府的合作互信程度,为拿地增加了砝码。

创始人冯仑在决定万通转型“美国模式”之后,把更多时间放在了创新业务上,比如“立体城市”的开发,而许立操盘的万通地产的重心也从单纯的房地产开发转向“商住并举”。

据介绍,万通地产此次拿地是其与邦信资产管理有限公司(以下简称邦信资产)在合作成立基金后的首次行动,后者为东方资产的全资子公司,业务涉及房地产基金投资以及创业投资、小额信贷等业务领域。

“我们希望今年这家基金管理公司管理的资产能够达到不低于20亿的规模,布局的项目达到3-5个。”他接着说道。

这是万通与第二家大型金融机构在房地产投资领域的合作。去年4月,万通地产已宣布与华润信托合资成立正奇资本管理有限公司,万通地产占股70%。

万通选择与大型金融机构合作,除了能够获得更好的融资渠道外,这些金融机构也可能会成为所开发商用物业未来的租客。

而将独立的基金平台和房地产开发平台分开,这缘于二者对投资开发的理念不同:对于大多数资本来说,提供资金的同时意味着死盯回报率,然而却对写字楼的质量和服务毫无概念,无法持续经营下去。

持有的底气

房地产基金平台和长期持有写字楼被认为是万通地产“美国模式”的法门。

通常来讲,写字楼从拿地到最终实现盈利要经历建造、培育、持有等几个阶段,光是建造花费的时间往往就长达3年,投资周期长于住宅开发数倍。

“(投资商用)诀窍在于前瞻性的眼光,”云大俊说,选择持有就意味着要对其未来市场价值有准确的判断,而住宅开发更看重的则是眼前的价值。

位于北京东三环的万通中心是2008年建成的,其D座由万通地产持有,从2008年到现在,靠资产升值获得的利润已大幅升值。

凡事总有另一面,能够获得长期持有的资产增值收益固然吸引人,但开发商需要找到资金平衡的方法。

写字楼项目竣工后,往往要经历2年左右的培育期才能够达到稳定的出租率(90%左右),而这时为了使前期的投资资金退出,业内企业一般会用银行的经营性物业贷款置换房地产基金投资。经营性物业贷款最长期限可达10年,而且年利率也仅为基准利率上浮10%-20%,远低于房地产基金的资金成本。

然而,并不是所有的开发商都有这样的机会。在国内投资对于风险和收益的要求千差万别,而在房地产基金发展尚未完全成熟的内地,想要找到愿意投资写字楼物业5年以上的投资者和基金并不容易。

“确实不好找。”平安不动产北京分公司总经理许良飞告诉《英才》记者,“但也不意味着找不到,现在国内长期投资写字楼的资金里,外资占比多一些,但外资进入国内受限制。内地的资本更看重被投资的开发商。”

当然,万通地产并不是每个项目都全部持有,无论是纯商用地块还是商住地块,它都会考虑出售一部分来平衡开发阶段的资金。

云大俊描述称,万通地产在杭州新获取的项目,向政府承诺,在商用部分将持有一半以上的面积。此项目住宅性质的土地面积占49%,商用面积占51%,如果按照全部住宅面积和商用一半的面积来销售,那持有面积占整块土地建筑面积的三成左右。

“三七开”的配比往往是现金流的平衡点。许多大型开发商在开发商业项目的同时,都会通过销售住宅来回笼一部分资金。

DTZ戴德梁行的报告称,北京的优质写字楼依然是投资者们最青睐的物业类型,包括境外投资机构。由于核心商圈可供选择的物业项目稀少,不少投资者将目标瞄准非整栋出售的核心地段写字楼,或者是位于城市副中心、远郊地段对运营要求较高的整栋商业项目。